兩家科技公司爲激勵政策展開部署的同時,長征經辦的各項事情也有了着落。
浦發上海分行牽頭,與工商浦東分行共同組成的簡單銀團統一貸款協議簽下來了。
兩家按照4:1份額授信,浦發20億,工商5億,以後的增信授權也將按照該比例進行。
股安集團股權原有7.5億貸款的質押協議,此次以集團名下新增四川(含成都)20億地塊和上海11.61億的股安匯金大廈爲抵押物。
手續上其實多少有點違規,因爲成都地塊還沒有付款,但這在想放貸的銀行眼裏也不是什麼問題,錢分兩筆,第一筆12.3億代付打給成都高新區,剩下的12.7億則在成都地塊手續完成後發放。
按照手續週期,12.7億到賬應在月底。
TMT基金京東方的股權套現準備也開始了。
京東方其實在3月5號便早早發佈了《京東方科技集團股份有限公司關於限售股份上市流通的提示性公告》。
發佈當日,股價從10.87元開始下跌,三日後,股價在9.2元附近企穩。
按照和京東方的回購合同約定,京東方要按照3月20日前一個月的股價均價90%進行回購,現在要了一波心眼,把月均股價按在低位。
陳學兵也沒說什麼,索性喫了點小虧,把回購價直接敲定在8.7元,但告知王東生,二級市場的出售不會在限售期到期後立馬進行,要等高位,出貨之前京東方必須配合發布各項利好。
BJ國資委覺得8.7元這個價格夠低,通知3月20號同批喫進。
京東方目前股本39.26億,長征與合肥可在股市各賣出5%,總10%,3.926億股。
剩下的2.594億股,1.963億由京東方回購後註銷,6310萬股B國資委喫進。
這2.594億股,長征和合肥每股盈利6.25元,共盈利16.21億元。
其中合肥盈利30%爲長征所得,長征盈利要向投資人分紅60%,長征總盈利爲(8.1億*40%)+合肥(8.1億*30%)=5.67億。
敲定的這筆5.67億利潤只是小部分,利潤的大頭還在後續3.926億股二級市場的賣出。
目前股市還在3000點分歧,二級市場部分要等股市開始重新上衝,結合今年京東方的訂單量發佈的雙重利好下再開始出售。
眼見股市已經橫盤已經一個多月,一旦分歧有了結果,接下來的衝勢應該非常迅猛,陳學兵大膽定了個紅線:
18塊。
這一單不賺個二三十億,都對不起這麼多佈局。
另一方面,趁着TMT基金即將變現的利好消息下,長征信託的籌集開始了。
投資人聽說每年最高100%回報,且要去海外投資,興致都不是很高,但就在這樣未加任何解釋的情況下,發出通知後的第一天就募到了8個億,一億多美元。
闞治冬開始親自給投資人們打電話。
3月17日。
陳學兵在辦公室接到一通馬雲的電話,讓他看郵箱。
馬總也算雷厲風行,一個星期便搞定了香港會議出席嘉賓的名單。
陳學兵打開郵箱看了一會,隨後便撥打了吳光正的電話。
結果這個電話號碼並不在吳光正手裏,經過詢問和20分鐘的等待,陳學兵纔得到了吳光正的香港座機號。
接通時,陳學兵開門見山:“吳總,春季之約,還記得吧?”
對方朗聲大笑:“陳總,我還以爲你不會找我了呢!”
“怎麼會,只是我們說好了春季會議,今年春節太晚,立春雨水都在年前年內,驚蟄又太急,春分重提此事,恰到時宜。”
“春分...”對面的吳光正翻閱了一下日曆,道:“春分還有四天,太趕了吧?”
“呵呵,沒這個意思,不過我見咱們春分開始籌備,時間定在四月,可好?”
“好,沒問題,不過...陳總當初說內地的政府會參與,如今商談得怎麼樣了?”
“幾個月前就已經定好,我現在是CEPA互聯網產業改革試點小組總顧問,深圳配合籌備,我的嘉賓名單也已經確定,阿裏巴巴、騰訊、新浪、搜狐、金山、聯衆、3721等十幾家大陸互聯網和軟件企業的創始人,B]的領導也
很關注這件事,我們會上談出的框架,在大陸政策上將暢行無阻。”
陳學兵話落,吳光正沉默了一陣。
陣勢這麼大。
這位總當真有能量,請這麼多人,而且...CEPA改革小組?
這不是一場公開座談會能談的吧?
這個小組的全稱其實是“CEPA框架下互聯網產業改革試點小組”,“框架下”三個字,陳學兵也是有意省略。
陳學兵的最終目的,也是把這三個字去掉,那這個改革小組的意義和格局可就完全不同,要直接上升到商務部了。
“額...”吳光正猶疑道:“陳總,當初我們談的是互聯網企業進入香港的討論,你們出席的嘉賓這麼多,都準備來香港?我們貿易發展局這邊,還有沒有其他事項需要準備?”
當初說好了是配合大陸企業的在港發展,他也在香港迴歸十週年之際交一張投名狀,這件事對他惠而不費,可陳學兵的“CEPA改革”幾個字,讓他不得不慎重。
CEPA,可是香港經濟獨立的根本制度框架。
“非也非也。”陳學兵卻輕鬆笑道:“不是貿發局配合我們,而是我們配合吳總,數碼港南翼雙子塔3-4現在樓空着一半,每月白虧幾千萬租金吧?我拉大陸互聯網公司來填坑,前兩年免租,第三年按市價70%交租,九龍倉穩
賺不賠。”
他上次在飯局向吳光正提到香港兩次「科技興港」計劃,數碼港和矽港都變成房地產計劃的事。
當時只知是李家的傑作,後來經過調查,陳學兵才知道當初提這事有多麼唐突。
這個香港數碼港,確實起源於李澤楷。
98年李澤楷提出“亞洲硅谷”概念,搞了一波PPT圈地,承諾引入500家科技公司,近乎免費拿到了香港64英畝(388畝)土地,省了上百億。
結果規劃的17座科技研發中心只建了4座,其餘全部改貝沙灣豪宅項目了,承諾引進的500家企業落地83家。
大賺特賺,是肯定的。
不過陳學兵忽略了一個關聯方:九龍倉。
2000年,九龍倉大量發佈調查報告,揭露數碼港住宅利潤可達320億港元,大肆炒作之後,立法會也質疑了,李澤楷妥協,折價出讓了數碼港項目34%股權,這件事才得以平息。
九龍倉不僅數碼港的股東,還承擔了數碼港很多產業的物業,其中也包括那四棟科技研發中心。
這個房地產計劃,九龍倉也是背後的利益羣體之一,佔比還挺大。
不過正因爲這些調查,今日纔有具體事項可談,陳學兵也才確定吳光正並非不敢得罪李家,只看利益大小而已。
他也明白了,當初吳光正爲什麼這麼爽快就同意了開這個會。
“吳總,我查了一下,兩棟樓有18萬?空置,月租金是28港元一?(1平方=10.76平方英尺),一年可是6000萬租金啊,我們的互聯網企業如果把兩棟樓租下來,簽了長約,吳總的現金流會多十幾億吧?”
6000萬一年,看似不多。
但香港玩的可是超級地租。
想當初,期房就是香港搞起來的,還沒蓋好的房子就像圖紙上的“花”,所以叫炒“櫻花”。
而2005年香港首隻REIT基金上市,又多了一個超級地租的重要工具。
REITs基金,相當於衆籌一筆錢交給專業團隊,團隊去買商場/寫字樓/物流園收租,賺的錢大部分強制分給買基金的人。
實際上,REITs基金就是地產商自己打包上市的。
地產商把自己的物業打包賣給 REITs基金進行上市,讓市場投資者來買基金,地產商的重資產變成了活錢,而且地產商還繼續擔任物業管理者承擔維修和招租,基金管理費給他們。
而且地產商對看好的物業還可以靈活保留部分REITs份額,和其他投資者一起分紅。
地產商賣了雞,繼續給雞當保姆,讓雞幫投資者下蛋,還能月月拿工資。
不過雞的賣價是多少,還得看市場投資者對雞的看法。
不是所有物業都能REITs的,必須穩定出租+現金流好纔可上市。
只要REITs估值好,還不一定需要賣,可以壓給銀行。
數碼港南翼雙子塔這樣的物業以前是不太被REITs市場看好的,因爲空置率高,但如果成爲大陸互聯網公司長期據點的話,恐怕就要搖身一變了。
18萬?空置,也就1.67萬平方,纔多大?
股安匯金大廈都有5萬平方,隨便來幾個大公司包樓層,1.67萬根本不夠用,達到滿租輕鬆得很。
滿租的樓和半租的收益差距可不止一倍,因爲滿租半租,都得有一個團隊來管理,15%的成本,50%收益,最終收益是35%,換成100%收益,最終收益就是85%,收租價值高了2.4倍。
這兩棟每年總租金1.3億的樓,滿租純收益超過1.1億,在REITS市場上可以打包成十幾倍,甚至二十幾倍年租金的資產包。
“南翼雙子塔?”吳光正想了想,才道:“哦...你說的是Cyberport3-4座?陳總,那不是完全屬於我們九龍倉的,裏面還有盈科拓展、滙豐...”
陳學兵打斷:“不是你們的,你們可以用便宜的價格買下來嘛,數碼港這種地方,才能佔到大便宜。”
吳光正怔了一下。
數碼港商場(Cyberport)本來就是九龍倉在運營,1-4棟便是當初爲了應付科技企業引進而建,1座和2座後來做成了酒店和商場零售,爲貝沙灣臨海豪宅住戶和一些遊客服務,3座4座的寫字樓辦公室則非常冷清。
這兩棟寫字樓距中環車程40分鐘,沒有地鐵直達,其他配套也比較匱乏,一直不好租,如果九龍倉要跟其他股東協商買下全部股權,確實能拿到一個非常便宜的價格。
陳學兵之前提到大陸互聯網企業入駐,他確實想通過這件事把九龍倉旗下的一些空置率超過10%的寫字樓租約填滿,但由於Cyberport3-4座不是九龍倉獨資,股東還比較多,也就沒做過這個打算。
何必便宜別人呢。
轉念想來,如果早早綁定了這幫大陸租戶的租約,買下Cyberport3-4座把租約全塞到裏面,這兩座物業將通過REITS市場得到巨幅升值,十幾億買下,翻倍賣出都有可能。
這是其他香港甲級寫字樓做不到的,因爲香港沒有其他類似的政策型寫字樓,甲級寫字樓建設前基本都考慮過地段和用戶需求,空置率超過15%的都不多,達不到這樣的增幅效果。
但前提是要有大客戶,長租約,至少七八年那種。
“陳總...你確定有很多互聯網企業準備來香港發展?能長期喫下Cyberport3-4的租約?”吳光正鄭重問道。
“呵呵,我搞這麼大陣仗,難道是逗吳總玩嗎,阿裏巴巴對港C2C年銷售評估是百億以上,他們收5%的商戶手續費,就是五億年利潤,租個幾萬?也不算什麼吧,我們旗下的奇點也有通訊軟件,同樣會租,至少也是幾萬?,
租金是小問題,不過...我們要建直連光纖,得九倉電訊幫忙。”
九倉電訊(Wharf T&T)前身爲香港新電訊,2005年被九龍倉集團收購後改名。
陳學兵不查不知道,一查才發現九龍倉真是絕佳的合作方。
這個九倉電訊,還有一條深港MPLS專線,是給企業用的專用跨境光纖,直連深港,延遲=10ms。
10ms,啥概念?
幾乎感覺不到卡頓,用來做股票跨境高頻交易都夠了。
不過這種光纖異常的貴,一家企業月費就要20萬以上,而且企業專線能豁免防火牆審查是因簽約主體可信,企業需實名擔責,普通網民複製不了此特權。
只能說,九倉電訊有建設跨境高速光纖的經驗,在香港也有相關資質。
這資質在境內幾乎都是國企專屬,在香港同樣不好搞。
“直連光纖?不可能吧?”
具體哪裏不可能,吳光正不是專業的,也不是很清楚,但他知道,大陸的網絡是走美國中轉過來的。
一直就這麼過來的,要是能直連,早就直連了,誰願意中轉?
陳學兵卻很清楚原因。
國家級防火牆(GFW)必須“拆包安檢”,只是一方面。
有了這個防火牆,就算香港就在深圳河對岸,深圳的網絡也必須在北上廣三地的節點拆包檢查,強制增加了部分延遲。
但經過北上廣以後呢?爲什麼沒直通香港?
因爲內地運營商和香港運營商在費用上扯皮,直連光纖建設成本就很貴,像要建設一條10Gbps的管道就要一個億左右,而這麼大的帶寬目前可能只夠淘寶一家使用,要做全面直連,費用相當高,導致運營商直連談判破裂。
而美國運營商適時插入,提出了條件,租美國中轉節點,每年價格只需要建線成本的十分之一左右,聯通和電信當然是大喊一句真香。
網民多等一兩秒,成本省了好幾億。
而且訪問境外網本來就不主流嘛。
於是,大陸網民訪問香港網絡的路線爲:小區寬帶→省級節點→國家級防火牆(安全延遲)→國際出口(擁堵延遲)→繞行美國節點(繞路延遲)→香港目標服務器。
訪問到達的時候,延遲已經高得深紅了。
帶寬還總是擁擠,不足。
而且經過防火牆這一關,能訪問的服務器極少。
後來就有人搞出了VPN這種東西,通過軟件協議給數據加密,混入公共道路數據出境。
這樣的路徑,延遲不變,甚至更高,只是對抗了GFW審查。
還有人更直接,通過地下灰色運營商私拉的光纜跨境上網。
這就直接是物理開掛了,完全避開了公共網絡,偷偷修了一條地下專屬公路。
而現在,陳學兵就要當這麼一家運營商。
不過,他並非地下,也非灰色,他要乾的事情,是紅色的。
紅的發紫。